בכתבה זו נדבר מעט על דרך חשיבה מסוימת שיכולה להוביל לחיפוש יעיל של נכס להשקעה, אשר ביכולתו להחזיר את ההשקעה על עלות הרכישה והשיפוץ כדרך דמי שכירות.
איזו דירה משתלם לשפץ ולהשכיר (בתאוריה)?
נניח שנכנסו לאתר של הומלי, ללוח הנדל"ן, ובדקנו לגבי דירות שמשתלם לשפץ ולהשכיר. לדוגמה, למצוא דירה בעלות נמוכה יחסית, להשקיע בה סכום לשיפוץ ולהתחיל לקבל עבורה דמי שכירות. לדוגמה, שילמנו 450,000 ₪ על רכישתה, ועוד 50,000 ₪ על שיפוצה וכעת אנחנו מתכננים להשכיר אותה ב-5,000 ₪ לחודש. כך שתוך 10 חודשים, אנחנו מכניסים 50,000 ₪, ותוך 100 חודשים (אם הדירה תהא מושכרת כל חודש בחודשו) החזרנו לחלוטין את ההשקעה.
המשמעות היא, שתוך 8 שנים ו-4 חודשים, נחזיר את ההשקעה לחלוטין – עם המספרים שבדוגמה. השאלה היא, כיצד נוכל למצוא דירה, שאכן תוכל לעשות זאת. גם להחזיר את ההשקעה, וגם לעשות זאת בזמן המהיר ביותר. ובכן, דרך אחת, היא לנסות לצפות מראש כמה שכר דירה ניתן יהיה לגבות. ניתן להסתכל על האזור. ולבדוק – כמה שכר דירה מקובל לקבל, עבור דירות מהסוג הספציפי, באזור הספציפי. ניתן לראות טווח עליון וטווח תחתון, על מנת לקבל מושג לגבי שכר הדירה שאנשים ירצו לשלם באזור. דירת סטודיו בתל אביב, כנראה תניב יותר שכר דירה מאשר דירת סטודיו בקרית שמונה. ועם זאת, יכול להיות שהיא גם תעלה יותר.
מהו פוטנציאל הרווח?
על כן, חשוב להתחיל ולהבין מהו פוטנציאל הרווח הכלכלי. אם אפשר לקבל, כאמור, 5,000 ₪ כדמי שכירות – הרי, שאנחנו יכולים לשאול מספר שאלות נוספות. מה יאפשר ויסייע לנו לוודא שהדירה מושכרת חודש בחודשו? לאחר שהגענו לאיזושהי תכנית תומכת, כך שהדירה תיטה לכיוון השכרה מלאה בכל חודשי השנה, כמידת האפשר – אנחנו יכולים להתחיל להסתכל על פוטנציאל הרווח שלה, מול עלות ההשקעה. ומתוך זה, למצוא דירה להשקעה ששווה לשפץ ולהשכיר. למה אנחנו מתכוונים?
נניח שאנחנו הולכים להשכיר דירה ב-5,000 ₪, בסבירות גבוהה, לכל אורך השנה. כעת, מה שנותר לנו לחפש, זו דירה מספיק זולה, שתאפשר את פוטנציאל הרווח הזה. אם מצאנו 10 דירות, שכל אחת מהן יכולה להניב שכר דירה של 5,000 ₪ בחודש, ולהיות מושכרת לכל אורך השנה (בסבירות גבוהה), אזי שהזולה מבניהן – תהווה את ההשקעה המשתלמת ביותר. וזאת, כל עוד היא גם דירה שאנשים אחרים ירצו לחיות בה, ולשלם את שכר הדירה הזה, ועוד אחרי השיפוץ.
מה לגבי עלות השיפוץ?
נתון נוסף להסתכל עליו – הוא עלות השיפוץ. אם מבין 10 הדירות שבדוגמה שבפסקה הקודמת, הדירה הזולה ביותר דורשת את השיפוץ המקיף ביותר בעלות שכבר הופכת את ההשקעה בה ללא כדאית – אפשר לשקול אפשרויות אחרות ברשימה. ובכך, ניתן לבחור דירה שעלות רכישתה (לרבות מסים, בעלי מקצוע וכו'), בתוספת לעלות שיפוצה, יצטבר לסכום שניתן להחזיר בקלות בזמן המהיר ביותר ולקבל את התשואה הגבוהה ביותר על ההשוואה. וזו, דרך מסוימת, לחשוב על מציאת דירה להשקעה שווה לשפץ ולהשכיר.